こんにちは。

ここ最近は、連日のように関東のお客様の地鎮祭に参加している、

CBコンサルティングの李です。

日本の医療介護業界は西高東低と言われておりますが、

弊社の支援する高齢者向け住宅事業も、2年前までは関西がメインでした。

しかし、去年から今年にかけて関東でも広がり始めています。

また、案件が進む中、建築会社との打ち合わせの機会も増えています。

高齢者向け住宅はパッ見、似ている建物も多いですが、

細かい工夫で差を付けていることを改めて感じました。

今日は高齢者向け住宅を建てる際、

見逃し勝ちの「維持管理費」について、

お話をしたいと思います。

家電を買う時を思い出してみてください。

購入時の初期費用だけでなく、

実際に使う際の電気代をも比べるのは賢い買い方だと思います。

高齢者向け住宅の建て方も同じです。

建てる際の初期費用だけではなく、

その後の「維持管理費」も合わせて

全体の収支を考えることは大事です。

つまり、将来に掛かる「維持管理費」を少なくするために、

内装の仕様や建材の選び方が大事と言えます。

こうすることによって、

運営側が支出を減らすことはもちろん、

利用者退去時にお支払いいただく修繕費を減らすことを、

もう一つの狙いとすることができます。

弊社が支援している高齢者向け住宅事業のように、

入居者と一般賃貸契約を締結する住宅では、

本来、退去時に一般的な賃貸住宅と同じように、修繕費を請求することできます。

しかし、短期入居の受け入れがあるため、

こまめな修繕は入居者にとっても運営側にとっても負担が大きいです。

また入居者が認知症の方だったり、

契約・解約の際、入居者本人ではなく、

その家族とやり取りされるケースが多かったりするため、

理解を得られにくい状況があります。

全国消費生活相談員協会のレポートでも取り上げられたように、

高齢者向け住宅で退去時の修繕費によるトラブルが多発していることは事実です。

「老人ホーム関連トラブル100番報告書」

このような利用者退去時のトラブルを予測して、

維持管理費が少なく済むような建て方を工夫することは、

コスト削減とともに住宅の評判を守るための対策でもあり、

収益の向上に繋がります。

また、建物や設備の維持管理費以外に、

人件費など運営コストとの関係という側面から考えるのも大切です。

その考え方のもと、

初期投資が多少掛かるとしても導入した方が良い設備があります。

一つの例をあげさせていただきますと、

運営の効率性を高める目的で、

弊社が運営を支援している高齢者向け住宅の共用部分に、

監視カメラの導入をお勧めております。

撮影している画をタイムリーにモニターに映

職員だけではなく、

入居者にも見えるようにしています。

このシステムには、いくつかの使い方があります。

一つ目は、人探しや住宅内の移動などの無駄な時間を減らすための対策です。

一階にいるスタッフは、二階三階にどのスタッフがいるかを把握し、

連絡して作業をお願いすることなどができます。

二つ目の使い方は、

スタッフが居ない共有部分で転倒などの事故が起き時、

いち早く気づけることです。

過去、モニターの前にいた入居者がリアルタイム画像を見て気付いて、

スタッフに伝えた事例もあります。

三つ目の使い方は、

本部にいる管理者がリモートで録画を見ることが出来る機能です

この機能を利用して、

職員の動きを分析し、

オペレーションの効率化を考える機会になります。

以上、高齢者向け住宅を建てる際、

意識すべき「維持管理費」について少し触れました。

以前のコラムにも紹介したように、

弊社は「年金内で暮らせるような高齢者向け住宅」という

コンセプトの下で高齢者向け住宅事業の支援を行っています。

高齢者に本当に必要なものは?住まいの考え方

これを実現するために、

初期投資と運営開始後の「維持管理費」を全体としてみて、

綿密な計画を立てるのはとても重要だと考えています。


コラムいかがでしたでしょうか。

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お気軽にご連絡お待ちしております。

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。